2017-11-28 班玉兰 鼎圣律师

       编者按：根据《物权法》的规定，不动产是否转移以产权登记为准，在进行商品房买卖的时候，签订《商品房买卖合同》并不必然产生产权发生转让的效力。在对于房价过快上涨/升值的情况下，没有办理相关的过户登记手续必然存在着相应的风险。因此，对于不动产买卖的相对方来说，都应当本着自愿、平等、诚实信用的原则来配合另一方办理转移登记手续，维护市场交易的有序进行。

       裁判要旨：

       法院在进行裁判的时候，对于除了要依照法律进行判决之外，还应当兼顾公平公正的原则，结合案件的具体情况行使立法赋予的自由裁量权，从而能够保证不向另一方当事人过分倾斜，更好的维护双方当事人的合法利益。

       案情回放：

       2004年1月16日，郑某与某物业发展有限公司（以下简称物业公司）签订《商铺认购书》，约定万通公司将位于XX市XX街的XX中心上铺一层I231、I232号商铺251.77㎡，单价20000元／㎡，总价5035400元售予郑某，并约定了定金交付、银行按揭付款的比例等条款。2004年3月13日双方签订《商品房买卖合同》，至2004年3月16日郑某付清首付款2014400元，余款3021000元由郑某办理了银行按揭贷款，同日郑某向银行办理了按揭贷款。该商铺于2005年6月物业公司向郑某交付，之后由郑某对外出租。但在郑某使用期间，该房屋未办理房屋产权过户手续。2012年1月16日，物业公司与某百货商业有限公司（以下简称百货公司）签订《商品房买卖合同》，将包括郑某已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09㎡，以单价9000元／㎡，总价18801810元售予百货公司。2012年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。郑某起诉要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款和利息、赔偿房屋涨价损失，并请求物业公司承担已付购房款一倍的赔偿5035400元。物业公司答辩称，《商品房买卖合同解释》第八条对一房二卖赔偿金额有明确限定，郑国安上诉主张赔偿的金额已经超出了该司法解释规定的限额，故不应予以支持。

       一审法院审理查明，与上述事实一致。在审理过程中，根据郑某的申请，一审法院委托某房地产评估司法鉴定所对案涉商铺以委托日为基准日的市场价格进行了评估。在审理的过程中，一审法院还委托上述鉴定机构以2012年1月20日作为基准日的市场价格予以了补充评估。

       本案的焦点：

       焦点一：物业公司是否应赔偿郑某已付购房款一倍的损失。

       焦点二：物业公司是否应当赔偿郑某商铺差价损失。

       焦点三：物业公司是否应当赔偿郑某购房按揭贷款利息。

       法院认为：

       根据《商品房买卖合同解释》第八条规定，明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。对于郑某主张的返还购房款，物业公司应当予以返还。虽然物业公司存在违约行为，但法院综合郑某购买商品房并获利的情况及时间期限、物业公司向百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某进行过洽谈，并且物业公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，物业公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，判决对郑某请求赔偿已付购房款一倍的损失主张不予支持。郑某所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。以合同无法继续履行时点的市场价与郑某购买价之间的差额作为可得利益损失，判令物业公司赔偿房屋价钱损失，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，酌定物业公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元。法院判决驳回郑某要求支付的银行按揭贷款利息的主张，认为郑某在合同履行后为了获得利益而支出的必要费用。

       案件评析：

       一、主张赔偿限额与不能主张超过已付购房款一倍的价格并不等同

       根据《商品房买卖合同解释》第八条规定，明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。在商品房买卖合同案件中，必须要明确相关的立法规定，“承担不超过已购购房款一倍的惩罚性赔偿责任”并不是说不能主张超过已购房款一倍的赔偿损失，而是立法在考虑到，在房价上涨过快而商品房被一房二卖的情况下，如果仅支持卖家返还已付房款及利益，则意味着在一定程度上鼓励了这种不诚信的行为，其违法的成本过低，因此在此基础之上赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，作为对违约失信行为的惩罚。

       二、损失包括可得利益的损失

       本案中郑某所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，万通公司与郑国安签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，物业公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。综合本案，郑某已经实际占有案涉房产并出租获益6年多，在这期间物业公司并没有相应的违约行为，且物业公司在向百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题也与郑某进行过洽谈，并且物业公司以同样的方式回购了其他商铺，以及物业公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格（低于其出售给郑某的价格）等因素来看，物业公司与《商品房买卖合同解释》第八条所规定的情况不大一样，如果判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令物业公司赔偿郑某房屋差价11513700元，将导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，而且从签订购买合同之日起，郑某应当知道其没有持有相关的房产证而没有想向物业公司主张，并处于放任的心理使得这一状态持续，其也是违反了一个理性人应当具有的注意义务，主观上存在一定的过失。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，法院可以酌定物业公司赔偿可得利益损失的数额，更符合公平公正的原则。

       相关法条：

       《合同法》第113条

       当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失。

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条

       具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

       （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

       （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

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