编者按：

        近来伴随着房地产市场的火热，房地产交易愈发频繁，相关房地产买卖纠纷屡屡发生。其中，涉及到卖方拒绝履行合同、买方主张赔偿损失的案件最为平常，而其中如何认定违约及违约责任的范围，特别是如何认定可得利益损失，也成为交易当事人及律师、法官等法律人士的关注焦点。

裁判要旨：

        当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失应承担的违约损害赔偿范围，应当要综合考虑受害人所遭受损失，包括因违约遭受的直接损失、因履约所支出的必要费用以及合同履行后可获得的利益等，但是必须是违约方在订约时能够预见到或应当预见到可能遭受的损失。

案情回放：

        2017年2月11日，唐某、余某及居间人重庆某置业顾问有限公司（以下称“中介公司”）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定余某将其位于重庆市沙坪坝区大学城中路xx号x幢xx号的房屋出卖给唐某，房价总价款为46万元，唐某应于协议签订日当日交付购房定金5000元，于银行解押当日支付首付款20万元，于按揭银行放款之日支付剩余购房款，同时约定余某应当在房屋过户之前完成案涉房屋解除抵押全部手续。

唐某称：上述协议签订后，唐某于签订当日支付了购房定金5000元。此后，唐某多次督促余某履行合同义务，要求其尽快办理案涉房屋解押手续，但余某一直怠于履行。2017年4月5日，余某以短信息方式告知中介公司工作人员案涉房屋不予出售了，要求解除买卖协议。2017年4月26日，余某再次以口头方式告知唐某及中介公司工作人员不履行合同约定并要求解除买卖协议。2017年5月15日，唐某根据协议约定申请仲裁，请求裁决余某向唐某双倍返还定金，支付可得利益损失130000元、中介费3600元、律师费5000元，及承担本案仲裁费用。

本案焦点：

        余某是否违约，及唐某主张的可得利益损失是否成立，其损失金额如何认定的问题。

审理结果：

仲裁庭于2017年8月依法不公开开庭审理了该案。庭后，唐某与余某达成了调解协议，并请求仲裁庭依据调解协议制作调解书。

双方达成如下调解协议：

1.余某向唐某双倍返还定金共10000元，并向唐某支付律师费5000元、仲裁费8485元、中介费3600元、其他费用4915元；

2.以上金额共计32000元，余某在2017年9月11日将上述全部款项以现金方式支付给唐某；

3.待余某将上述全部款项支付给申请人之后，双方于2017年2月11日签订的《房地产买卖居间协议》解除。

案件评析：

一、本案中余某的行为是否构成违约？

（一）双方签订之房屋买卖合同合法有效，成立房屋买卖合同关系。

1．唐某、余某经协商一致签订《房地产买卖居间协议》，该协议内容未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对案涉房屋的基本情况、出售价款、付款方式、付款期限、过户时间、交付时间、违约责任等内容进行了明确约定，虽其名为《房地产买卖居间协议》，但事实上已符合房屋买卖合同相关要件，从性质及效力上应当被直接认定为房屋买卖协议。

2．唐某及余某基于《房地产买卖居间协议》的约定，享有相应权利，承担相应义务。其中，唐某之主要义务为按约支付房屋价款，余某之主要义务为按约办理案涉房屋解押手续及配合办理过户手续。

（二）被申请人余某之行为已违反合同约定，构成违约。

上述协议签订后，余某因其自身原因拒绝按约办理相应解押手续，拒绝出售房屋，其行为已构成违约。

（三）被申请人余某预期违约应当承担相应违约责任。

《中华人民共和国合同法》第108条规定，“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。2017年4月5日，余某向中介公司发送短信，内容为通知中介公司因其儿子要到大学城上班所以案涉房屋不卖了，要求解除《房地产买卖居间协议》；2017年4月26日，余某再次当面告知唐某及中介公司要求单方解除合同，明确表示将不再履行合同义务。余某的行为已然构成预期违约，唐某有权要求其承担相应违约责任。

二、余某应当如何承担违约责任？

《中华人民共和国合同法》第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

本案中，余某的违约行为导致唐某无法按约获得案涉房屋的所有权，且因余某之违约导致唐某只得花费大量时间及金钱重新寻找合适房屋，给唐某造成了实际损失。

因此，余某应当对唐某的损失承担赔偿责任，该损失应当包括因违约造成的直接损失与间接损失（即可得利益损失）。

三、唐某主张的可得利益损失如何确定？

（一）可得利益是否成立？

1、可得利益也称为可期待的利益，是指当事人根据合同的约定有权期望通过合同的履行而实现的利益。申请人唐某基于对《房地产买卖居间协议》的信赖，相信被申请人会稳定、持续、诚实地履行合同义务。

唐某对取得房屋的所有权，产生了合理的期待利益。在当前房价涨速较快、涨幅较大的市场环境下，由于被申请人的违约，导致申请人唐某无法买到相同地段相同价位的房型，无法实现其交易目的，其遭受了经济上的损失，因此被申请人应当赔偿因解除合同而产生的购买房屋的差价，即履行合同可获得的利益。

2、可预见性原则

可预见性是指违约方对其在订约时能够预见到其违约行为可能造成的损失所应承担的赔偿责任。在重庆范围内，全市所有地段的房价均上涨的情况下，作为一个“理性人”，被申请人在订立房屋买卖合同的时候可以预见到或者应当预见到房屋价格会上涨，解除合同则可能会给申请人带来经济损失。虽然说可能预见不到房屋价格上涨的幅度和对申请人可能造成的损失具体数额，但这并不妨碍被申请人具有相应的预见能力。合同成立至合同解除期间房价上涨而产生的差价属于解除合同后所带来的结果，违约行为与损失结果具有因果关系，应由被申请人赔偿，否则则是鼓励合同当事人一方的不诚信行为，违背了市场交易的稳定性，扰乱了健康有序的交易秩序。

3、损害填平原则

违约损害赔偿的目的是弥补受害人所遭受的损失，恢复到合同签订前的状态。依据我国民事损害填平的原则，受害人损失多少就赔偿多少。本案的被申请人由于怠于履行义务而使申请人丧失与他人缔约的机会，损害其信赖利益，应当承担相应的赔偿责任。因此，认可本案申请人提出的双倍定金赔偿、中介费、律师费、申请仲裁裁决的费用以及为违约解除合同相同地段房屋价格上涨的期待利益。

（二）关于唐某主张的可得利益之金额如何认定的问题

本案中，唐某的可得利益损失笔者认为应当是同等或相近条件房产市场现价与协议约定价款的差价。唐某主张的可得利益损失额是以中介公司提供的案涉房屋所属楼盘其他两处房产的近期成交价格之平均数作为依据计算而来。

笔者认为唐某此种计算方式有待商榷。其一，仅选用两个数据所推算的同等条件房产市场现价不具有概括性和代表性；其二，所选取的两处房产基本情况等差距较大，即并未选取同等或近似条件下的房产作为数据来源。

因此，笔者认为在此案中对于可得利益损失金额需仔细斟酌，在卖方违约之后，对同地段同条件的房屋，最好是通过鉴定评估的方式固定守约方的可得利益损失，以此作为证据对该主张予以作证，否则会可能面临其可得利益损失的主张不被采纳的风险。

相关法条：

        1.《中华人民共和国合同法》：

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

        2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

cr.周勤律师