在一房二买的情况下，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条和《重庆市高级法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第三十八条的文件精神，由先办理房屋产权登记的买受人取得房屋所有权，未办理房屋产权登记但开发商已交付的，由先取得房屋的买受人取得房屋的所有权。上述规定为管理人如何确定案涉争议房屋的归属提供了法律依据。

       在本案中，案涉房屋均未办理产权登记，在争议房屋的网签购房人和实际居住人不一致的情况下，根据规定房屋所有权应由实际居住人享有，司法实践中，最高人民法院审理“中国昆仑工程公司与北京市朝阳区工业局等合资、合作开发房地产合同纠纷案”（（2014）高民终字第483号），在不动产均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有房屋的买受人应为房屋所有权人。且实际居住人人数众多，若让其搬离现居房屋，使其处于流离失所的处境，也不利于维护社会稳定，于情于理于法，房屋亦应当确定为其所有。
 

       在确定争议房屋归属的前提下，如何让实际居住人拥有房屋的权利外观，首先要解除网签、撤销房屋登记备案，具体有以下三种途径：

       1.管理人可与网签人协商。由于网签人对债务人仅具有债权请求权，管理人可向其说明相关法律关系，说服其配合破产工作解除网签并撤销房屋备案登记。

       2.管理人可以不动产登记中心为被告提起行政诉讼。在提起行政诉讼之前，首先要解决诉讼主体是否适格这一问题，即不动产登记中心的备案登记行为是否为具体的行政行为。关于备案登记的性质问题，《城市商品房预售管理办法》第十条、《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条规定，房屋预购人（买受人）与预售人（现售人）在“网签”后，预售人（现售人）按照不动产登记中心的管理要求，将网签合同录入其网络管理系统，其对网签合同进行审查并备案，保证备案合同的相关内容准确、真实，并在网上公布房屋交易状态。不动产登记中心建立商品房网上签约备案系统，是“网签”平台的设计者、行为的管理者和系统的维护者，对商品房网签行为具有行政监管的职权，具有因行政职权而派生出来的依法受理、进行审查、作出处理的行政责任，故其属于具体行政行为，而网签合同的完整信息是由不动产登记中心在备案审查过程中获取并保存的，依法属于公开的内容，根据《最高人民法院关于审理政府信息公开行政案件若干问题的规定》第一条、第五条，不动产登记中心反馈不完整信息的行为具有可诉性。为了维护众多债权人的权益，切实履行管理人职责 ，笔者认为管理人应以不动产登记中心为被告提起行政诉讼要求其撤销备案登记。

       3.管理人可起诉网签购房人，要求其解除网签合同并撤销备案登记。关于“网签”并无准确的法律定义，常见于各个法律、法规中，笔者据此提炼“网签”的定义 ，是指在不动产登记中心的组织实施下，由房屋预售人（现售人）与预购人（买受人）先行签订根据网上公示的定金协议或商品房买卖合同文本，并由预售人（现售人）在商品房楼盘表注明该商品房已被预，可知“网签”具有合同效力。若网签人不愿协商解除网签合同，根据《破产法》第十八条规定，管理人可以其为被告要求解除，最高院审理“郑州嘉泰锦和商务酒店有限公司、河南大川物业管理有限公司合同纠纷案”（（2017）最高法民申4338号）亦是该观点。

       因为网签备案登记属于行政部门的合同管理措施，不发生物权登记或预告登记的法律效力，故网签购房人在已交付房款的情况下仅享有债权请求权，其可向管理人处申报债权，由破产财产对其进行分配。

       管理人通过上述诉讼途径胜诉后，可持生效判决书前往不动产登记中心要求其解除案涉房屋网签，并撤销相关备案登记，完成了该系列工作，就达到为实际占有购房人办理房屋产权登记的条件。处理完债务人的遗留问题，管理人可代房屋实际占有购房人办理相关手续，让房屋本来的权利人安心落户、安居乐业，这正是法律正义价值的体现，也是管理人的职责所在。

 

律师简介

       杨双曲律师，执业年限2年，执业证号：15001201811069080，西南政法大学法学硕士。从业以来，参与或负责多起诉讼与非诉案件，包括大型国有企业内部控制体系建设项目、拟上市药企专项索赔项目、破产清算项目，并担任多家企业常年法律顾问，熟悉内部管理流程和相关风险控制防范内容，擅长诉讼和非诉讼业务的文书写作，能根据企业不同阶段的经营需求提供最优化的法律意见和解决方案，有效防范企业各方面的法律风险，实现对企业的长效管理。

       凌春颖律师，重庆鼎圣佳程律师事务所专职律师，专注于办理合同纠纷、劳动关系纠纷、侵权责任纠纷以及公司法律事务等民商事领域案件，致力于以扎实的专业基础、严谨负责的办事态度为当事人提供优质的服务。